Muitos compradores confundem escritura e registro de imóvel, achando que são a mesma coisa. Na verdade, são dois documentos distintos com funções diferentes — e ambos são obrigatórios para que a transferência de propriedade seja legal e válida.
Neste artigo, vamos explicar a diferença entre os dois, os custos envolvidos e o passo a passo para completar a transferência com segurança.
Escritura vs Registro: Qual a Diferença?
Escritura Pública
A escritura é um documento lavrado em Tabelionato de Notas (cartório) que formaliza o acordo de compra e venda entre as partes. Ela registra:
- Dados completos do comprador e vendedor
- Descrição detalhada do imóvel
- Valor da transação
- Condições de pagamento
- Regime de bens (se comprador casado)
A escritura é a declaração oficial de que a venda aconteceu, mas ela sozinha não transfere a propriedade.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. É este ato que efetivamente transfere a propriedade do vendedor para o comprador.
Como diz o ditado jurídico: "Quem não registra não é dono."
O Código Civil (art. 1.245) é claro: a propriedade de imóvel só se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Resumo das Diferenças
| Aspecto | Escritura | Registro |
|---|---|---|
| Onde é feito | Tabelionato de Notas | Cartório de Registro de Imóveis |
| Função | Formaliza a venda | Transfere a propriedade |
| Obrigatório | Sim (compras à vista) | Sim (sempre) |
| Efeito legal | Entre as partes | Perante terceiros |
| Sem ele | Venda não é formalizada | Comprador não é proprietário |
Quando a Escritura é Dispensada?
A escritura pública é dispensada quando a compra é feita por meio de financiamento bancário. Nesses casos, o contrato de financiamento da Caixa ou de outro banco tem força de escritura pública, conforme a Lei 9.514/97.
Se você está financiando pela Caixa, o contrato assinado na agência já substitui a escritura. Veja o processo completo no nosso guia de financiamento Caixa.
Para compras à vista ou com pagamento direto ao vendedor, a escritura é obrigatória.
Custos: Quanto Custa Escriturar e Registrar?
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI é um imposto municipal cobrado em toda transmissão de imóvel. A alíquota varia por cidade:
| Cidade | Alíquota ITBI |
|---|---|
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Brasília | 3% |
| Porto Alegre | 3% |
Exemplo: para um imóvel de R$ 400.000 em São Paulo, o ITBI seria R$ 12.000.
O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura. Sem a guia quitada, o tabelião não lavra o documento.
Custos de Escritura
Os emolumentos (taxas cobradas pelo cartório) para lavrar a escritura são tabelados por estado e variam conforme o valor do imóvel:
| Valor do Imóvel | Emolumentos Escritura (SP) |
|---|---|
| Até R$ 100.000 | ~R$ 1.800 |
| R$ 100.001 a R$ 200.000 | ~R$ 2.800 |
| R$ 200.001 a R$ 500.000 | ~R$ 4.500 |
| R$ 500.001 a R$ 1.000.000 | ~R$ 6.500 |
| Acima de R$ 1.000.000 | ~R$ 8.000+ |
Custos de Registro
O registro também segue tabela de emolumentos estadual:
| Valor do Imóvel | Emolumentos Registro (SP) |
|---|---|
| Até R$ 100.000 | ~R$ 1.200 |
| R$ 100.001 a R$ 200.000 | ~R$ 1.800 |
| R$ 200.001 a R$ 500.000 | ~R$ 2.500 |
| R$ 500.001 a R$ 1.000.000 | ~R$ 3.500 |
| Acima de R$ 1.000.000 | ~R$ 5.000+ |
Custo Total Estimado
Para um imóvel de R$ 350.000 em São Paulo:
| Item | Valor |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 10.500 |
| Escritura | R$ 4.200 |
| Registro | R$ 2.300 |
| Certidões e taxas | R$ 800 |
| Total | R$ 17.800 |
Isso representa aproximadamente 5% do valor do imóvel — um custo que muitos compradores esquecem de incluir no planejamento. Veja o checklist completo de documentação para não ter surpresas.
Passo a Passo: Da Escritura ao Registro
1. Pague o ITBI
Solicite a guia de ITBI na prefeitura (geralmente online). O prazo para pagamento é de 30 dias a partir da emissão.
2. Reúna os Documentos
Do comprador: RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de residência.
Do vendedor: mesmos documentos + certidões negativas.
Do imóvel: matrícula atualizada, IPTU quitado, certidão negativa de ônus reais.
3. Lavre a Escritura
Vá ao Tabelionato de Notas com ambas as partes (comprador e vendedor), guia de ITBI paga e todos os documentos. O tabelião confere tudo, lê o teor da escritura em voz alta e colhe as assinaturas.
O processo leva de 3 a 7 dias úteis após a entrega dos documentos.
4. Registre no Cartório de Registro de Imóveis
Com a escritura em mãos, vá ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Apresente:
- Escritura original
- Guia de ITBI paga
- Certidões atualizadas
O cartório analisa a documentação (prazo legal de 30 dias), verifica a cadeia dominial e, estando tudo correto, averba a transferência na matrícula do imóvel.
5. Retire a Matrícula Atualizada
Após o registro, solicite uma nova matrícula — agora constando seu nome como proprietário. Este é o documento que comprova definitivamente sua propriedade.
Riscos de Não Registrar
Comprar um imóvel e não registrar é extremamente arriscado:
- O vendedor continua sendo o proprietário legal: ele poderia vender o mesmo imóvel para outra pessoa
- Credores do vendedor podem penhorar o imóvel: mesmo após a compra, se a matrícula ainda estiver no nome dele
- Você não consegue financiar, vender ou dar em garantia: bancos e compradores futuros exigem matrícula em seu nome
- Inventário complicado: em caso de falecimento, a partilha do imóvel sem registro é um processo longo e caro
Não caia no erro do "contrato de gaveta" — ele não protege ninguém. Veja os erros mais comuns ao comprar casa para evitar armadilhas.
Escritura e Registro em Financiamento
Quando a compra é financiada pelo banco, o processo é um pouco diferente:
- O contrato de financiamento substitui a escritura
- O contrato é registrado com alienação fiduciária — o banco é co-proprietário até a quitação
- Após quitar todas as parcelas, o banco emite o termo de quitação
- Você averba o termo na matrícula, liberando a alienação fiduciária
- Só então o imóvel fica 100% em seu nome
Se está considerando consórcio vs financiamento, saiba que o processo de escritura e registro é o mesmo após a contemplação.
Perguntas Frequentes
Posso comprar um imóvel sem escritura?
É possível fazer um contrato particular de compra e venda (contrato de gaveta), mas isso é extremamente arriscado. Sem escritura e registro, você não é o proprietário legal do imóvel, ficando vulnerável a fraudes, penhoras e disputas judiciais.
Quanto tempo demora para registrar um imóvel?
O prazo legal para o cartório analisar e registrar é de 30 dias a partir do protocolo. Na prática, se toda a documentação estiver em ordem, o registro pode ser concluído em 10 a 15 dias úteis. Exigências (pendências documentais) podem estender o prazo.
Quem paga a escritura e o registro — comprador ou vendedor?
Por convenção do mercado imobiliário brasileiro, o comprador paga todas as despesas de transferência: ITBI, escritura e registro. O vendedor é responsável apenas por seus documentos pessoais e certidões. Essa divisão pode ser negociada entre as partes no contrato de compra e venda.
O que é averbação na matrícula?
Averbação é qualquer alteração ou atualização registrada na matrícula do imóvel que não envolve transferência de propriedade. Exemplos: construção, demolição, mudança de nome do proprietário (casamento), penhora, hipoteca. Toda averbação modifica a matrícula e tem custo (emolumentos cartorários).
Posso fazer escritura online?
Desde 2020, é possível lavrar escritura pública por videoconferência (e-notariado), conforme regulamentação do CNJ. As partes comparecem virtualmente, com certificado digital ICP-Brasil. Nem todos os tabelionatos oferecem o serviço — consulte antes.
