Comprar uma casa é um processo que exige organização, especialmente quando se trata da documentação. Falhas nessa etapa podem atrasar a negociação, gerar custos extras e, nos piores casos, resultar em problemas jurídicos que comprometem todo o investimento.
Segundo o Colégio Notarial do Brasil, cerca de 15% das transações imobiliárias enfrentam atrasos significativos por problemas documentais. Este checklist definitivo vai garantir que você não faça parte dessa estatística.
Por Que a Documentação é Tão Importante?
A compra de um imóvel envolve três partes distintas, cada uma com seus próprios documentos: o comprador, o vendedor e o próprio imóvel. Negligenciar qualquer uma dessas frentes pode resultar em:
- Fraudes imobiliárias: imóveis vendidos por quem não é o real proprietário
- Dívidas ocultas: IPTU atrasado, condomínio em débito ou ações judiciais
- Impedimentos legais: penhoras, hipotecas ou restrições de uso
- Custos adicionais: taxas de regularização que podem chegar a R$ 15.000 ou mais
Se você está começando o processo de compra, recomendamos ler nosso guia completo para comprar casa antes de mergulhar na documentação.
Documentos do Comprador
1. Documento de Identidade (RG ou CNH)
Documento original com foto, válido e em bom estado de conservação. Carteiras profissionais (OAB, CREA, CRM) também são aceitas.
2. CPF Regular na Receita Federal
Seu CPF precisa estar com situação cadastral regular. Consulte gratuitamente no site da Receita Federal. CPF com pendências impede financiamento e registro.
3. Comprovante de Estado Civil
- Solteiro: certidão de nascimento atualizada (emitida nos últimos 90 dias)
- Casado: certidão de casamento atualizada com averbação do regime de bens
- Divorciado: certidão de casamento com averbação do divórcio
- Viúvo: certidão de casamento + certidão de óbito do cônjuge
4. Comprovante de Renda
Para financiamento bancário, você precisará de:
| Tipo de Renda | Documentos Aceitos |
|---|---|
| CLT | 3 últimos holerites + carteira de trabalho |
| Autônomo | Declaração de IR + extratos bancários (6 meses) |
| Empresário | Pró-labore + contrato social + IR da empresa |
| Aposentado | Extrato do INSS + comprovante de benefício |
5. Comprovante de Residência
Conta de luz, água, telefone ou internet dos últimos 3 meses em seu nome ou de cônjuge.
6. Declaração de Imposto de Renda
As duas últimas declarações com recibo de entrega. O banco analisa seu patrimônio declarado e a compatibilidade com o valor do imóvel.
7. Extrato do FGTS
Se pretende usar o FGTS para comprar casa, solicite o extrato atualizado na Caixa Econômica Federal ou pelo aplicativo FGTS. É necessário ter no mínimo 3 anos de trabalho sob regime CLT.
Documentos do Vendedor (Pessoa Física)
8. Documento de Identidade e CPF
Mesmas exigências do comprador. Se o vendedor for casado, o cônjuge também deve apresentar documentos e assinar a escritura.
9. Certidão de Casamento Atualizada
Obrigatória mesmo para vendedores solteiros (neste caso, certidão de nascimento). Deve ter sido emitida nos últimos 90 dias.
10. Certidões Negativas do Vendedor
Este é um dos pontos mais críticos. Solicite todas:
- Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal + PGFN)
- Certidão negativa de ações trabalhistas (TRT da região)
- Certidão negativa de ações cíveis (Justiça Estadual e Federal)
- Certidão de protesto (cartório de protestos da comarca)
- Certidão negativa de débitos municipais (prefeitura)
11. Certidão de Interdição e Tutela
Emitida pelo cartório de registro civil, comprova que o vendedor não foi declarado incapaz judicialmente.
Documentos do Imóvel
12. Matrícula Atualizada do Imóvel
O documento mais importante da transação. A matrícula é o "RG do imóvel" — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região. Deve ter sido emitida nos últimos 30 dias e conter:
- Descrição completa do imóvel (metragem, confrontações)
- Cadeia dominial (histórico de proprietários)
- Ônus reais (hipotecas, penhoras, usufruto)
- Averbações (construções, demolições, alterações)
Custo médio: R$ 50 a R$ 120, dependendo do estado.
13. Certidão Negativa de Ônus Reais
Extraída da matrícula, confirma que o imóvel está livre de penhoras, hipotecas, arresto ou qualquer gravame que impeça a venda.
14. IPTU e Certidão de Quitação Fiscal
- Carnê de IPTU do ano corrente (confirma o valor venal)
- Certidão negativa de débitos de IPTU (emitida pela prefeitura)
- Confirme se não há IPTU retroativo em aberto
15. Habite-se (Alvará de Conclusão)
Documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado. Sem o habite-se, o imóvel é considerado irregular e não pode ser financiado.
16. Planta do Imóvel e ART/RRT
A planta aprovada pela prefeitura com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do arquiteto.
17. Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica
Verifica se o terreno é foreiro (pagamento de laudêmio à União, em imóveis de marinha) e se há débitos de foro.
18. Declaração de Quitação Condominial
Para casas em condomínio fechado, a administradora deve emitir declaração de que não há débitos condominiais.
Documentos para Financiamento Bancário
Se você vai financiar pela Caixa, prepare documentos adicionais:
19. Formulário de Proposta do Banco
Cada instituição tem seu próprio formulário. Na Caixa, o processo inicia pelo aplicativo Habitação Caixa ou na agência.
20. Avaliação do Imóvel (Laudo de Engenharia)
O banco contrata um engenheiro credenciado para avaliar o imóvel. O custo (R$ 750 a R$ 3.500) é pago pelo comprador. O laudo confirma o valor de mercado e as condições estruturais.
21. Seguro Habitacional (MIP e DFI)
Obrigatório no financiamento: seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). O valor é incluído nas parcelas.
Custos com Documentação e Cartório
A documentação de compra de imóvel envolve custos significativos que muitos compradores esquecem de incluir no planejamento. Veja a tabela de referência:
| Item | Custo Aproximado |
|---|---|
| ITBI (Imposto de Transmissão) | 2% a 3% do valor do imóvel |
| Escritura pública | R$ 2.000 a R$ 8.000 (varia por estado) |
| Registro no cartório | R$ 1.500 a R$ 5.000 |
| Certidões e taxas | R$ 500 a R$ 1.500 |
| Avaliação bancária | R$ 750 a R$ 3.500 |
| Total estimado | 4% a 6% do valor do imóvel |
Para um imóvel de R$ 350.000, espere gastar entre R$ 14.000 e R$ 21.000 com documentação e cartório. Leia mais sobre escritura e registro de imóvel para entender cada custo.
Checklist Completo para Impressão
Use este checklist no momento da compra:
Comprador:
- [ ] RG ou CNH original
- [ ] CPF regular
- [ ] Certidão de estado civil atualizada
- [ ] Comprovante de renda (3 meses)
- [ ] Comprovante de residência (3 meses)
- [ ] Declaração de IR (2 últimos anos)
- [ ] Extrato FGTS (se aplicável)
Vendedor:
- [ ] RG e CPF
- [ ] Certidão de casamento/nascimento atualizada
- [ ] Certidões negativas (federal, trabalhista, cível, protesto, municipal)
- [ ] Certidão de interdição e tutela
Imóvel:
- [ ] Matrícula atualizada (últimos 30 dias)
- [ ] Certidão negativa de ônus reais
- [ ] IPTU quitado + certidão fiscal
- [ ] Habite-se
- [ ] Planta com ART/RRT
- [ ] Certidão enfitêutica
- [ ] Declaração condominial (se aplicável)
Erros Comuns na Documentação
Conhecer os erros mais frequentes ajuda a evitá-los. Confira os 10 erros ao comprar a primeira casa para uma lista completa, mas os principais relacionados à documentação são:
Não verificar a matrícula atualizada
Muitos compradores aceitam uma matrícula antiga apresentada pelo vendedor. Sempre solicite uma nova, emitida nos últimos 30 dias.
Ignorar certidões negativas do vendedor
Se o vendedor tiver dívidas trabalhistas ou fiscais, o imóvel pode ser penhorado mesmo após a venda. As certidões protegem você.
Esquecer do ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser pago antes da lavratura da escritura. Sem ele, o cartório não processa o documento.
Não conferir o regime de bens do vendedor casado
Se o vendedor é casado em comunhão parcial ou universal, o cônjuge precisa assinar a escritura. Sem essa assinatura, a venda pode ser anulada.
Prazos e Validade dos Documentos
Fique atento à validade:
| Documento | Validade |
|---|---|
| Certidões negativas | 30 dias |
| Matrícula atualizada | 30 dias |
| Certidão de estado civil | 90 dias |
| Comprovante de renda | 3 meses |
| Avaliação do imóvel | 6 meses |
Dica: comece reunindo os documentos de maior validade e deixe os de 30 dias para o final, próximo à assinatura.
Quando Contratar um Advogado Imobiliário?
Recomendamos a consultoria jurídica em qualquer compra, mas ela é essencial quando:
- O valor do imóvel ultrapassa R$ 500.000
- O vendedor é pessoa jurídica ou espólio
- Há irregularidades na matrícula
- O imóvel é de herança ou inventário
- Existe mais de um proprietário
O custo de um advogado imobiliário varia de R$ 2.000 a R$ 5.000 para análise documental completa — um investimento pequeno comparado ao risco de perder centenas de milhares de reais.
Perguntas Frequentes
Quanto custa toda a documentação para comprar uma casa?
Os custos totais com documentação, cartório, ITBI, escritura e registro ficam entre 4% e 6% do valor do imóvel. Para uma casa de R$ 300.000, espere gastar de R$ 12.000 a R$ 18.000. Esse valor não inclui a entrada nem taxas bancárias do financiamento.
Posso comprar uma casa sem escritura?
Comprar um imóvel sem escritura pública é extremamente arriscado. O contrato particular (conhecido como "contrato de gaveta") não tem validade perante terceiros e não transfere a propriedade legalmente. Somente a escritura registrada no cartório garante que o imóvel é seu.
Quanto tempo demora o processo de documentação?
Em média, o processo completo — da análise documental ao registro — leva de 30 a 60 dias. Com financiamento bancário, pode se estender para 60 a 90 dias. A análise de crédito da Caixa costuma levar 10 a 15 dias úteis.
O que é matrícula de imóvel e onde consigo?
A matrícula é o documento oficial do imóvel, emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. Ela contém todo o histórico: proprietários anteriores, área, confrontações, hipotecas e penhoras. Solicite diretamente no cartório ou online pelo portal e-Cartório.
Quais documentos o vendedor é obrigado a apresentar?
O vendedor deve apresentar documento de identidade, CPF, certidão de estado civil atualizada, certidões negativas (federal, estadual, trabalhista, protesto e municipal), além de todos os documentos do imóvel (matrícula, IPTU quitado, habite-se e certidão de ônus reais).
